不動産投資からの収入を予測するための利回り計算

不動産投資はリタイヤ後の不労所得やサラリーマンの新たな収入源として考えている方にたいへん魅力的な投資方法です。そこでしっかりとした収入源とするためにも投資を始める際には予測収益を客観的に見積もり、投資プラン全体の収益性を検証する作業をしましょう。この検証方法としては表面利回りと実質利回りの2つの計算方法があります。前者の計算方法では投資用不動産の購入費用やマンションやアパートといった上物を建てる場合の建築費用が投資価値に見合うだけの収益性があるかを簡単に検証できます。この計算は満室時の年間想定家賃収入を不動産購入費用あるいはマンションやアパートなどの建設費用で割ったものに100%を掛け合わせて求めることができます。

家賃全般については大都市圏のほうが家賃相場は高い傾向にありますが、購入費用も高いのでそれほど表面利回りが高くでない場合があります。反対に地方では家賃相場が低い反面、購入費用も安く済むといった特徴があり、いずれが高いかは一概には言えません。土地所有されている方が既存の土地活用として不動産投資を始めるなら、土地取得費用が要らないために大都市圏のほうが表面利回りは高くなる傾向にあるでしょう。尚、ここで用いる想定家賃については購入対象となる物件の周囲にある賃貸物件の家賃相場を不動産サイトなどで調べてその相場を参考値として使用します。尚、上記の100%とは満室が継続した場合を想定していますが、より保守的に見積もるなら70%や80%掛けなどを用います。この割合については所有されている土地の立地や地域性、競合物件数などによって異なりますので、その土地に合った最も実態に近い数値で調整していきます。

この表面利回りですが、購入すべき対象物件どうしの比較や複数の不動産会社から提示されるマンションやアパートの建築プランを比較するには便利ですが、より正確な方法で本当に不動産投資が儲かるかを検証しなければなりません。そのための方法が実質利回りです。この計算方法では不動産投資で発生が見込まれる諸費用全てが考慮されているのでより正確な収益予測を検証できるのです。ここで見込まれる諸費用にはマンション購入費用(あるいは建設費用)や不動産取得税など初年度のみに発生する費用、固定資産税のような毎年発生する費用の他、修繕費用など将来にわたり発生する費用が見込まれます。不動産投資で本当に成功するにはここで紹介されているような計算によりマーケットの状況の変化に応じてシビアに見て、必要に応じて対策を立てていくことが大切です。