少額で不動産投資ができる不動産投資信託・J-REIT

数ある投資の中で、不動産投資は古くから投資の王道と言われてきました。投資家=地主と考えることができ、商人以外の行う投資としては最も歴史があるものと言って良いでしょう。現在でもミドルリスク・ミドルリターンの投資方法として絶えず注目を与えています。しかし国内の物件で不動産投資を行う場合、人口の減少やバーチャルオフィスの発展から、全体的な収益率は以前ほどではなくなっています。都市部で人気のある物件は価格も上昇していますが、地方都市ではあまり地価が上昇していません。先祖から引き継いだ土地があるような方は不動産投資を始めやすいですが、全くのゼロから数千万円する物件を購入するのはハイリスク・ハイリターンと言えます。

そこで少額で不動産投資を始めることができる金融商品として、不動産投資信託があります。これは投資法人と言われる団体が所有する不動産を債券化したものです。投資家は上場株式を買うように不動産に投資ができます。日本では2001年にJ-REITとして2銘柄で始まりました。不動産投資信託は上場しており、非課税枠であるNISAも利用できます。実際に制度が始まって15年以上経過しましたが、その間の値動きを見ると、やはり実際の不動産価格以上の変動はあります。しかし実物の不動産を購入すると建物の価値が毀損してきますし、税金などのコストを考えると、リスクの少なさの点ではJ-REITに軍配が上がります。また利回りについても、概ね2~5%(銘柄によって大きく異なります)で推移しており、新築のマンションなどとあまり変わらない水準を維持しています。

J-REITへの投資を考える場合は、株式の一銘柄と同じように考えてポートフォリオを構築しましょう。上場していることから頻繁に売買ができることもJ-REITの魅力であり、大幅に上昇したときにはきっちりと利益を確定しておくべきです。これは株式投資と同じように考えて良いでしょう。但し金融商品としての価値は不動産に裏付けされており、通常の会社のように倒産するリスクはありません。銘柄ごとに差がありますが、一口当たりの金額が安いものでは数万円から購入することができます。投資する物件に付いても商業施設に特化したものやホテルに特化したものなど特徴があり、自分の価値観に合った銘柄を選ぶことができます。J-REITへの投資が広がったことで、不動産投資が簡単に行えるようになりました。

不動産投資の初心者は小口化不動産投資にも注目

将来に備えて投資に積極的になる人も増えていますが、できるだけリスクが少なく安定した利益を得られる方法を選びたいという人も多いのではないでしょうか。
不動産投資も注目が高まる方法で、この方法では、まずマンションやアパートなどの投資用の物件を購入します。
そして、その物件は本人が生活するのではなく、他の人に貸し出し、その家賃収入で利益をあげていくことができます。株やFXのように短期間に利益が上げられる方法ではありませんが、長期に安定した利益を期待することができますし、購入した物件は本人の財産となりますので、そのまま賃貸で運用することはもちろん、将来売却して利益を出したり、本人が住むなど様々な用途で利用できるのもメリットです。

不動産投資は誰でもできる!?その理由をこちらでご説明します
高級賃貸物件を探すときのサイトはこちら

不動産投資は魅力のある資産運用ですが、誰もが気軽に始められるというものではありません。株やFXなどは少額の資金から始めることもできますが、不動産投資の場合は物件の購入となりますので、本格的に始めるとなると数千万円、数億円といったまとまった金額が必要です。中古のワンルームマンションならより初期費用は抑えることができますが、それでも1000万円以上の出費は必要となることは多くなっています。そして物件選びを失敗してしまうと、せっかくマンションを購入しても、なかなか入居者が見つからない、収入が得られないという可能性もあります。そして物件を購入すればそれで終わりではなく、その後は運営や管理もしっかり行っていく必要があります。投資初心者の人は本格的な不動産投資は躊躇してしまうこともありますが、小口化不動産投資ならより気軽に始められるのではないでしょうか。

小口化不動産投資はその名前の通り、不動産を小口化して売買しており、複数の投資家から資金を集めて運営を行いますので一口あたりの投資額も少なく、より気軽に不動産投資を始めることができます。
利益もそれぞれの投資額に応じた金額を得ることができますし、運営や管理もすべて業者に任せることができますので、家賃の集金や住民からのクレーム対応で悩む必要もありません。
一口あたりの投資額も少額で良いので、リスクも抑えることができますし、複数の物件に投資ができるのも小口化不動産投資ならではです。通常の不動産投資では現金化するとなると手間や時間も必要ですが、小口化不動産投資なら現金かも比較的容易に行うことができます。

新築マンションを不動産投資の対象にするメリット

不動産投資の対象になるのは土地や建物など様々な物があります。その中でも新築マンションを投資対象とする投資家は少なくありません。新築マンションに投資した時のメリットはいくつもありますが、まずは新築であるために耐用年数が長いので長期的な運用ができる点です。鉄筋コンクリート造のマンションだと特に耐用年数が長いので、長期間の投資が可能です。新築であると中古と比べて購入価格は高くなりますが、運用期間が長いだけでなく修繕費が必要になるまでにある程度猶予があるのもメリットです。また中古と比べると自己資金の投入が少なくても融資を受けられる事が多いので、多く資産を持っている投資家でなくても投資しやすいです。

不動産投資は誰でもできる!?その理由をこちらでご説明します
意外と複雑で難しい・・・。不動産の売買で生じる「売却益」の計算方法

マンション投資で利益を得る方法は賃貸として貸し出すだけではありません。一度購入したマンションをその後売却してその差額で利益を得る事も可能です。当初は賃貸として長期的に運用するつもりで購入してマンションが都市の開発や人口の増加で相場が上がっていき売却しても利益が出る状況になって急遽売却するという事も可能性としてあり得ます。その時も中古で既に築年数が10年や20年経過しているマンションを購入してその後さらに10年や20年運用していく内に地価が高騰してもマンションの経年劣化でそれほど価値がないと判断される事も考えられます。そのため運用していく中で売却する機会を活かしやすいという意味でも新築マンションへの不動産投資はメリットがあります。また新築マンションへの不動産投資の方が税制上のメリットも大きいので、長期で運用する場合もある程度期間で売却する場合にも有利です。

マンションを運用するのに管理業務を自ら行う事が難しい時は管理会社に委託して代行してもらうのが一般的です。管理業務の委託契約にはサブリース契約という管理会社が借り上げる形で管理してオーナーには一定の賃料が支払われる契約があります。一定の賃料を空室率に関係なく支払ってもらえるという事は家賃の保証をしてもらえる契約でもあります。しかしサブリース契約はどんな物件でもオーナーが希望すればできる訳ではありません。管理会社が審査をしてサブリース契約に適していないと判断されれば委託契約はできません。中古のマンションと比べると新築マンションは空室保証のあるサブリース契約を管理会社と結びやすいので、管理会社を利用するつもりの場合には新築の方がメリットがあります。

メリットがある不動産投資はアパート経営

頭金なしでもできる不動産投資というのが最近のサラリーマンのサイドビジネスとして一目置かれてます。入居者の家賃収入からアパートのローンを支払うことが容易であるというメリットがありますね。アパート経営は不動産投資としてとても有利なのです。マンション一室を維持していても一人からの家賃収入しか得られません。アパートであれば数部屋から家賃収入を得ることができますので、ローンが払えないということが少ないのです。

たばこ、お酒、車などは若手離れが目立ってます。若手は生活費以外の内訳としてスマートフォンの維持費やインターネット回線などを固定費として給与から使ってます。また、結婚や子育てを人生設計に入れてない人が増えており、老後は介護センターに入居すれば良いという考えです。このような時代背景を踏まえ、不動産業界の将来を考えてみましょう。一戸建てやマンションを買う年代はどの辺でしょうか。購入年齢は40代以降が目立ってます。30代以下は不動産を購入する意識が弱くなってるのです。老後の介護センターへの入居までの間は親が残した家に住む以外は賃貸アパートに入居することになります。よって不動産投資は一戸建てやマンションよりも入居率が高いアパート経営のほうがはるかにメリットが多いということです。

不動産投資は誰でもできる!?その理由をこちらでご説明します
売買契約書の基本用語?「融資特約(ローン特約)」と「契約解除」について

投資額を考えるとマンションよりも高額になるのですが、一生涯のことを考えるとまったく損ではありません。マンションは築年数が進むと修繕費がかかりますし、終いには物件として役に立たなくなりますが、アパートであれば建物が古くなっても土地が残りますので有効活用できます。しかもその土地の購入額も入居者が毎月払ってくれる家賃でまかなえてるのでメリットが多いです。家賃滞納者のことを考えると、家賃の支払いを管理会社に任せる方法があります。支払いが滞納すると管理会社から督促が行き、連帯保証人へ連絡をするので家賃滞納がほとんどありません。不動産投資家のほとんどが管理会社に任せてます。高齢化が一段落し、若手メインの時代になると不動産投資はかなり活況になることが予測されますので、早いうちに購入するほうが賢い投資術です。一度バブル崩壊を経験してる日本経済はよほどのことが無い限り同じことを繰り返しません。以前のようにいつかまた土地価格が暴落するなんてことは期待できませんので、良い物件があれば迷わず購入して経営してみましょう。

不動産投資で中古マンションを購入するメリット

老後の為にお金が必要になるので、お金を蓄えておきたいです。しかし、お金を銀行に預けていても、銀行の金利率
が低いので、本当にお金を預けるだけになってしまいます。銀行にお金を預けるよりも、そのお金を使って不動産投資をした方が老後の為になります。不動産投資とは、アパートやマンションなどの建物や空いている土地を購入することです。マンションの部屋を貸し出したり、土地を使って駐車場経営をしたり、購入した不動産には様々な使い道があります。それを有効に活用することで、将来働かなくても不労所得だけで生活していけるようになります。将来は不労所得だけで生活しようと考えているなら、若い内にしっかり働いて不動産投資に使うお金を蓄えておきたいです。

不動産投資を考えた時、収入が多い投資先はマンションです。マンションは入居できる人数が多いので、満室に近い状態なら安定した家賃収入を得られます。マンションの購入を考えたら、新築よりも中古マンションを選ぶ方が良いです。中古マンションは購入価格が新築よりも安いというメリットがあります。購入する気があれば、金融機関を利用してローンを組めば、一般的なサラリーマンでも中古マンションのオーナーになれます。1500万円くらいの借り入れなら、年収500万円あれば融資してもらえます。ローンを組んでも、家賃収入から毎月のローン返済を差し引いた分が自分の収入になります。また、家賃収入は購入者が決めることができるので、新築も中古もそこまで収入に差はないです。

不動産投資は誰でもできる!?その理由をこちらでご説明します
デザイナーズ賃貸物件はルームピアが丁寧

不動産投資でマンションを購入すれば、その部屋に自分で住めるというメリットがあります。購入した物件なので当たり前のことですが、家賃を払わずに住めるというのは大きな魅力だと言えます。その上で家賃収入を得られるので、老後の心配も少ないです。中古マンションは賃貸として貸し出す以外にも使い方があります。マンションと土地は需要と供給によって価値が変動します。中古マンションを購入した時よりも土地価格が高くなれば、マンションを売却して利益を出すことができます。若い内にマンションを購入して、老後は落ち着いた場所で暮らす為にマンションを売却するという選択ができます。マンション経営を40年以上続けていれば、老後の生活を送りながら十分な資産を蓄えることができます。親族に遺産を残すことができるので、自分が亡くなっても迷惑かけることがありません。不動産投資は活用方法次第で大きなメリットになります。不労所得に興味があれば検討してみると良いです。

不動産投資で賃貸物件オーナーになった場合の職業名は何か?

老後に備え不動産投資を行って賃貸物件オーナーとなり賃料を得ようという方が増えてきています。
会社員の方は定年前なら「会社員」ですが定年を迎え賃貸物件オーナーによる収入が主たる収入となった場合、職業は何と名乗れば良いのでしょうか?
各種の申込書類や調査書類には職業名の記入欄が有る事が多いのですが何と記入すべきか迷う方も多いと思います。賃貸物件オーナーは不動産投資という事業を行っているのですから無職では有りません。

会社員の時は会社が年末調整をして所得税の処理をしてくれていましたが会社を離れたら毎年3月に自分で確定申告を行う必要があります。確定申告では収入を「給与収入」「事業収入」「不動産収入」「雑収入」の4種類に分けて申告しますが不動産投資による収入は以下のようになります。
・事業登録をしていれば「事業収入」
・事業登録をしていなければ「不動産収入」
個人事業主として税務署に届け出ると「法人扱い」となり税金が安くなる事もありますので、この届け出をしている方は「事業収入」となり、そうでない方は「不動産収入」となります。
ですが、これは収入の分類であり職業の規定ではありません。不動産収入が有るから「不動産業」とはならないのです。「不動産業」は不動産の売買や仲介を行う「不動産取引業」或いは「不動産流通業」を意味します。
では「賃貸業」なのか? というと賃貸業はレンタル業・リース業といった物品賃貸業を意味する事が多く不動産投資による賃貸物件のオーナーには適切ではありません。

国土交通省及び総務省では統計を取る際に不動産関係の賃貸業を以下のように分類しています。
1:不動産賃貸業
・土地賃貸業 主として土地を賃貸する事業。
・貸事務所業 主としてオフィスビル、商業施設などを賃貸する事業。
2:貸家業・貸間業
・貸家業 主として住宅(店舗併用住宅を含む)を賃貸する事業。
・貸室業 分譲マンションの1室を賃貸する事業。
・貸間業 炊事用排水設備が無く独立した生活を営むことが出来ない居室を賃貸する事業。
3:駐車場業 主として自動車の駐車のための場所を賃貸する事業。

不動産投資は誰でもできる!?その理由をこちらでご説明します
高級賃貸情報は東京のルームピア

この分類に従えばアパートに不動産投資をしているのであれば「貸家業」と呼ぶのが適切でマンションに不動産投資をしているのであれば「貸室業」と呼ぶのが適切です。こちらの呼び方の方が事業内容を直接的に表現しているので分かりやすく勘違いもされないので便利な呼び方と言えます。職業名は何等かの規定が有る訳ではありませんので適宜に名乗って良い物ですがある程度、正式な名目を望まれるのであれば上記の呼称をお使いになられると便利であり確実でもあります。国土交通省には「賃貸住宅管理業者登録制度」という任意の登録制度もありますので「正式に」と望まれる方は、この登録をされる事をお勧め致します。

不動産投資からの収入を予測するための利回り計算

不動産投資はリタイヤ後の不労所得やサラリーマンの新たな収入源として考えている方にたいへん魅力的な投資方法です。そこでしっかりとした収入源とするためにも投資を始める際には予測収益を客観的に見積もり、投資プラン全体の収益性を検証する作業をしましょう。この検証方法としては表面利回りと実質利回りの2つの計算方法があります。前者の計算方法では投資用不動産の購入費用やマンションやアパートといった上物を建てる場合の建築費用が投資価値に見合うだけの収益性があるかを簡単に検証できます。この計算は満室時の年間想定家賃収入を不動産購入費用あるいはマンションやアパートなどの建設費用で割ったものに100%を掛け合わせて求めることができます。

家賃全般については大都市圏のほうが家賃相場は高い傾向にありますが、購入費用も高いのでそれほど表面利回りが高くでない場合があります。反対に地方では家賃相場が低い反面、購入費用も安く済むといった特徴があり、いずれが高いかは一概には言えません。土地所有されている方が既存の土地活用として不動産投資を始めるなら、土地取得費用が要らないために大都市圏のほうが表面利回りは高くなる傾向にあるでしょう。尚、ここで用いる想定家賃については購入対象となる物件の周囲にある賃貸物件の家賃相場を不動産サイトなどで調べてその相場を参考値として使用します。尚、上記の100%とは満室が継続した場合を想定していますが、より保守的に見積もるなら70%や80%掛けなどを用います。この割合については所有されている土地の立地や地域性、競合物件数などによって異なりますので、その土地に合った最も実態に近い数値で調整していきます。

この表面利回りですが、購入すべき対象物件どうしの比較や複数の不動産会社から提示されるマンションやアパートの建築プランを比較するには便利ですが、より正確な方法で本当に不動産投資が儲かるかを検証しなければなりません。そのための方法が実質利回りです。この計算方法では不動産投資で発生が見込まれる諸費用全てが考慮されているのでより正確な収益予測を検証できるのです。ここで見込まれる諸費用にはマンション購入費用(あるいは建設費用)や不動産取得税など初年度のみに発生する費用、固定資産税のような毎年発生する費用の他、修繕費用など将来にわたり発生する費用が見込まれます。不動産投資で本当に成功するにはここで紹介されているような計算によりマーケットの状況の変化に応じてシビアに見て、必要に応じて対策を立てていくことが大切です。

不動産投資におけるリスクやデメリット

不動産投資におけるリスクやデメリットは不動産購入時や所有後に発生するもの、さらに不動産売却時に発生するものあります。便宜上この3つに分類されるものの、実はこれらは相互に密接に関連している点にも注意が必要です。まず、不動産購入時におけるものとしては多額の費用がかかってしまうというデメリットがあります。購入資金を自分で調達するか、あるいは融資を受ける必要があります。また、購入時の不動産会社に支払う仲介手数料や物件登記費用、税金、火災保険や地震保険などの諸費用がかかってきます。さらに融資を受ける際には銀行の事務手数料も発生します。このような投資資金やかけた費用は不動産投資から全て回収される保証は投資である以上、全くありません。さらに購入する物件に瑕疵が存在する可能性が挙げられます。この瑕疵としては耐震強度不足といった建物の瑕疵や事故物件といった心理的瑕疵まで様々です。

次に投資用不動産を所有してからのリスクやデメリットです。不動産投資にとって収益面でもっとも影響が大きいのは空室になったり家賃が下落してしまうこと、さらに入居者の滞納となってしまうリスクが挙げられます。建物の経年変化に応じて外装や塗装の痛みに応じて塗装や修復、さらに建物内の設備や水回りの劣化に伴う修理代など新たな費用がかかる可能性についても理解しておかなければなりません。銀行の融資を受けて不動産投資を始めた場合、投資用ローンの金利は大方が変動金利ですので、金利上昇リスクについても考慮が必要です。空室が続いて、収益を圧迫してくるとキャッシュフローにも支障をきたして、ローンの支払いの延滞などが発生するかもしれません。ローンの延滞が続くと最終的には差押えや競売となってしまう可能性もあります。利用している不動産管理会社の突然の倒産などにより管理会社が回収していた家賃が未回収となってしまう場合もあります。この場合、入居者が退出する際には敷金の返還はオーナーの義務となります。

不動産投資は誰でもできる!?その理由をこちらでご説明します
デザイナーズ賃貸物件をお得に探す10の方法

売却処分時にもリスクやデメリットがあります。不動産は株や外国為替などと違い、すぐに市場で売却して資金化できないといった流動性リスクのある投資です。どうしても売れずに売却価格を下げ続けると購入時の価格を下回ってしまったり、それまでの投資収益の持ち出しになってしまう可能性もあります。売却が決まったら、売却時にかかる仲介手数料や税金などの費用負担についても考慮しておきましょう。ローンを利用している場合で返済期間の途中で全額繰り上げ返済をするには繰り上げ返済手数料が発生します。

不動産投資は購入金額以上で売却しなければいけない

ある程度資産があるという人は今の時代、資産運用を積極的にする方が資産をうまく活用できます。現在銀行の金利はとても低い状態なので、大金を銀行にお金を預けていてもほとんどお金は増えません。資産運用は確かにリスクがありますが、無茶をしなければそうそう失敗するものではありませんし、銀行の利息よりもずっとたくさんの利益を得ることが出来ます。
資産運用には色々な方法がありますが、不動産投資も立派な資産運用の方法です。不動産投資には購入した物件をそのまますぐに売却する方法と、購入した物件を賃貸物件として貸出、その家賃収入で利益を得る方法の2種類が存在します。
どちらもメリット、デメリットがあるので双方のメリットやデメリットを十分比較してから自分に合った方法を選択しましょう。
不動産投資で購入した物件をそのまま売却する方法を選んだ人が必ず毎回達成しなければいけない目標とは、言うまでもありませんが購入金額以上で物件を売るという事です。購入金額以上で物件が売れないと、当然赤字になってしまいます。
売買で利益を得る場合は物件を売ったお金を使って新しい物件を購入するという事を繰り返すのですが、利益が得られないと同じグレードの物件を購入できなくなります。
ですから、投資のための物件選びは慎重に行う必要があります。
それには売れない物件というのはどういった物件かを見極める必要があります。では具体的に売れない物件とはどのようなものなのでしょうか。

不動産投資は誰でもできる!?その理由をこちらでご説明します
まるで新築!自分にぴったりのデザイナーズ物件の探し方

まず、物件の価格は物件自体のグレードにも左右されますがそれよりも重要なのはその物件が建築されている場所です。都心部に近くて利便性が高い物件は必然的に高くなります。あまり資金が無いとついつい郊外の安い物件に手を出しがちですが、そういった郊外の物件は基本的にあまり需要が無いため収益物件に使用にも入居者が期待できないですし、売買用の物件としても魅力はそれほどないため、なかなか買い手が現れないのが現状です。
安いからといってあまりにも郊外の物件を購入すると結果的に値下げなどをして購入金額以上で売れない場合が多いのでなるべく手を出さないようにしましょう。
また、人気のない物件は銀行からの評価も低くなるので余計に不動産物件としての価値は低くなります。
本当に不動産投資で収入を考えているのであれば中古でも都心部など利便性が良い地域の物件を買う方が売り買いが積極的におこなわれるため、結果的に経営がうまくいきやすいです。

部屋を貸して賃料で利益を稼ぐ不動産投資(穴場アパート)

賃料を取って利益を上げる不動産投資と言えばアパートやマンションを
建てて部屋を貸して家賃を取る、というのがまず頭に思い浮かぶと思います。
しかしマンション建設は億単位の資金が必要で簡単ではありません。
その点、アパートは手頃な資金で始められる不動産投資です。
賃料を得る不動産投資には他に「駐車場経営」「テナント経営」等もありますが
駐車場はリスクが少ない分、利益も低く「駐車場に適した遊休土地」をお持ちの
方以外には勧められない不動産投資です。
またテナント経営は賃料が高く設備も簡素で済みますがテナントは出入が多く
一度、空きになってしまうと次を見つけるまでに相当に時間がかかるので
ハイリスク・ハイリターンの不動産投資となります。
ですのでアパート経営はちょうど良い不動産投資なのですが安易に始めてしまうと
利益が上がらないばかりか損をしてしまう事が非常に多い難しい事業なのです。

最も考慮しなければならないのは空室の問題です。
少子高齢化の進む日本では賃貸用住宅の空き家・空室率は全国平均で20%も有り
利益を損なう大きな原因となりますが、空室が多く発生してしまう物件には共通した
特徴が有るのです。
1:駅まで遠くて不便
2:設備が貧弱過ぎて不満
3:部屋が狭いので不満
4:トラブルメーカーの住人がいる
アパートを借りる人は独身の社会人と学生が中心です。
こういった人達はアパートを探す時、最初は「出来るだけ安く」と考えています。
そのために当初は「多少の不便も我慢しよう」と考えてくれるのです。
ですが住んでみて時間が経ってくると段々と不満が大きくなってきて
「せめてもう少し条件の良い物件を」と別の物件探しを始めてしまいます。
「駅から10分」であっても「駅から5分」の所に同じような物件があれば
そちらに移ってしまいます。独身の社会人や学生は身軽なのです。
また4のトラブルメーカーの住人は集合住宅では必ずいるものと考えるべきです。

不動産投資は誰でもできる!?その理由をこちらでご説明します
デザイナーズ物件を売るタイミングは「築年数」と「販売活動」が大きく関係している

ではどうするべきか? 実はアパート経営には穴場があるのです。
それは「大学の近く」です。学生限定とする事が有効です。
大学生の入居期間は入学して卒業するまでと決まっていますので
一定のサイクルで入居者が入れ替わります。
卒業する年に入学する人がおり、必ず「新たな需要」が発生します。
また「卒業するまで」と割り切っていますので設備や部屋に多少の
不満があっても借り換えの手間と費用を考えると割に合わず結局は
卒業まで借りてくれる事が見込めます。
トラブルメーカーの住人も卒業すればいなくなります。
また賃料滞納があっても親がいれば、そちらに連絡を取る事が可能で
対応が楽でもあります。
「アパートは仮住まいの場所」と認識し、それが必要とされる場所に
建てる事が「貸して儲ける」コツなのです。