不動産投資で物件を売却!直接買取のメリットとは?

不動産投資では、いつかは物件を売却するタイミングがやってきます。投資用不動産を売却する時、基本的には不動産会社に仲介をお願いして売りに出すことでしょう。なぜなら、仲介をお願いして売りに出したほうが、相場通りの値段で売れる可能性が高いからです。

もう1つの方法として、業者に直接買取をしてもらうという方法があります。業者に直接買取をしてもらうと、相場の8割くらいの値段になってしまうので、大きな損をしてしまいます。しかし、即時に買取をしてもらうことができるので、最短で2日~3日くらいで現金を手に入れることができるというメリットもあります。業者によって買取価格は異なるので、複数の業者に見積もりをとってもらい、しっかりと比較をしておきましょう。

不動産投資ローンを組んでいる人は、利息の負担がかかりつづけます。すぐに現金を手に入れて、ローンを完済してしまえば、それ以後は利息がかからなくなるというメリットがあります。仲介を依頼して売りに出しても、相場通りの価格をつけているはずなのに1年が経過しても売れないということもよくあります。空き室が多いマンションなどの場合には、収入よりも維持費・管理コストのほうがかかってしまうということもあるでしょう。すぐに売却をしてしまうことで、それ以後は維持費・管理コストがかからなくなります。

建物の場合、経年劣化による価値の低下があることは見逃せないポイントです。売却をするために時間がかかりすぎて、築年数が19年から20年になってしまったら、さらに価値が低下して、売れにくくなってしまうかもしれません。

不動産会社に仲介を依頼した場合には、仲介手数料がかかります。直接買取をしてもらえば、この仲介手数料はかかりません。これも大きなメリットです。

不動産投資をしている人は、競売物件について考えたことがあるかもしれません。競売物件ではローンが利用できませんが、相場の5割くらいの格安価格で物件を購入できることもあります。逆に言えば、競売になってしまうと5割くらいの格安価格で売られてしまう可能性があるということです。不動産投資ローンの返済に困っている人は、競売になる前に直接買取をしてもらったほうがメリットが出る可能性が高いでしょう。

お金の価値というのは、時間軸によって変わってきます。直接買取をしてもらってすぐに現金5千万円が手に入ったとします。仲介を依頼すれば1年後に6千万円で売れるとするなら、仲介を依頼したほうが得であると多くの人は考えるでしょう。しかし、すぐに5千万円の現金を手に入れて、資産運用・投資を行って1年後に1億円まで増やせたなら、すぐに現金を手に入れたほうが得をします。

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不動産投資、売却時に査定を受ける際のポイント

近年、銀行の金利がとても低いこともあって、退職金などある程度まとまったお金を投資して運用している人が増えてきています。不動産投資もそんな資産運用の一つの方法で、老後を迎えた世代だけではなく、サラリーマンの人の中にも不動産投資を始める人が出てきています。株式投資や為替を運用する際は常に動向をチェックする必要があるのですが、不動産投資は毎日のように資産運用に時間を割く必要が無いというのが大きなメリットで、始めやすい資産運用の方法といえます。
自分が所有している物件を売却する際には物件の売却価格を決めることになるわけですが、その際は営業活動をしてもらう事となる不動産会社の査定を受けることになります。
最終的には自分自身で売却価格を決めることになるわけですが、それでもやはり少しでも高く査定額をつけてほしいと思うものです。実際に不動産会社の担当者に物件をチェックしてもらった時に査定額を高くしてもらうためにはどういった点に注意すればよいのでしょうか。
まず、良く査定額を挙げるためには部屋の掃除をきっちりとしておいた方が良いと言います。部屋の掃除は物件を販売していて内覧したいなと思った人が出てきた際にはとても重要ですが、不動産会社の担当者が査定に訪問する際、事前に掃除をするという事はあまり金額を左右することではありません。
余りに汚れていると印象は悪くはなりますが、掃除に関しては日常おこなう普段通りの掃除で十分です。
それよりもしておかなければいけないことは自分の物件のアピールポイントをまとめておき、実際に担当者が来た時に伝えるということです。
アピールポイントと一口にいっても色々あります。例えば物件周辺の利便性は大きなアピールポイントの一つです。スーパーやドラッグストアが近くにあるから日用品の買物には困らないというのも立派なアピールポイントになりますし、もし近くに大きな公園があるのであれば家族連れの人にお勧めしやすい物件として評価は高くなります。
家の居心地の良さも立派なアピールポイントになるでしょう。日当たりが良ければ室内は明るい雰囲気になりますし、車どおりが少ないのであれば騒音が気にならないうえに小さい子供が居る家族も事故の心配が少なくなるので安心して住むことが出来ます。

また、マンションであれば、入居者が殺到して抽選になったことがあるなど、売り出されていた時の評判も立派なアピールポイントです。

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不動産投資、不動産を売却したときにかかる税金

マイホームや不動産投資用物件など、不動産を購入し、所持しているときに必要な税金とは固定資産税ですよね。固定資産税は住宅を所持し続けている限りずっと支払い続ける事となるお金です。
では、不動産を売却をしたときはどうなっているのかというと、不動産を売却した場合でも原則として税金はかかります。
特に資産運用で不動産と意思をしようと考えている人はこの税金についての知識はしっかり持っておくようにしましょう。
不動産投資も商売ですから、なるべく利益を大きく、損失を少なくしたいものですよね。実は不動産を売却した場合の税金は条件が必要ですが、控除される場合があるのです。不動案投資をするうえでこの控除される条件を知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。
不動産投資をすすうえで必ずついて回る不動産を売却した時にかかる税金は大きく分けると2つあります。
抵当権抹消登記に関しては通常行わないのでここでは省きます。
1つは印紙税です。これは不動産売買を行う際に必要となり書類にかかる税です。物件を購入した時にも印紙税を支払っているので何となくわかるのではないでしょうか。
購入の際は印紙税は必ず支払う必要があるのですが、売却する側は売買契約書を原本で所持する必要がありません。ですから売買契約書をコピーしておくことによって印紙税に関してはまるまる節約することが出来るのです。
もう一つが住宅を売った時にのみ必要になる譲渡所得税です。この税は簡単に言うと、不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。
では、不動産を売って利益が出なかった、つまり損失が出た場合はどうなるのかというと、この譲渡所得税はもちろん発生しませんし、確定申告をすることによってほかの所得税などを控除してもらえる場合があります。
ですから、不動産を売った場合は絵利益が出たときも損失が出たときも必ず確定申告をおこなうようにしましょう。
この譲渡所得税ですが、様々な特例があって、条件を満たせば控除してもらうことが出来ます。
特例の一つにマイホームの売買があります。まず、自分が住んでいる家を売った場合、3000万円以内であれば譲渡所得税の控除対象となります。つまり、マイホームの値段が3000万円以内であった場合は譲渡所得税は支払う必要が無いというわけです。
また、所持している物件を売った代わりに住居用の物件を購入した際にも譲渡所得税の控除を受けることが可能です。

不動産投資を相続させる?それとも売却?

不動産投資をしている人は、自分が死んだ時のために、子供に財産を相続させることを考えているものだと思います。相続対策のために不動産投資を始める人も多いですが、すでにマンション・アパート経営をしている人は、相続において有利になります。

相続税を計算する時、現金や有価証券は時価で評価されてしまいますが、賃貸用のアパートやマンションを購入すれば、評価額は現金のまま保有しているケースに比べて3割~4割くらいにまで下げることができます。正確な金額を計算するには、専門家に相談をしておくことがおすすめです。

不動産投資を引き継いだ子供が、物件を売却するまでのことについても、しっかりと考えておきましょう。子供がマンション・アパート経営に興味がなければ、すぐに売却してしまうかもしれません。不動産経営で失敗をしたり、売却価格が予想よりも安くなってしまったりしたら、いくら相続税を節約できてもトータルではメリットがなく、現金で財産を引き継がせたほうが良いかもしれません。不動産投資では優遇税制が適用されにくいということも理解をしておきましょう。

不動産に関する優遇税制としては、マイホームの3000万円控除の特例が有名です。これは、マイホームを売却して譲渡所得が発生した場合に、3000万円までなら控除できるという特例です。例えば、3000万円で購入した家が5000万円で売れたとしても、特例が適用されれば所得税・住民税はかかりません。

投資用のマンションやアパートの場合には、マイホームではなく投資・事業用の建物であると見なされるので、この特例は利用ができません。しかし、そもそもマンションやアパートは購入した時よりも安く売れてしまうのが一般的ですから、取得費がきちんとわかっているのであれば、3000万円控除の特例が受けられないことはあまり気にする必要はないでしょう。

また、住宅ローン控除なども、不動産に関する優遇税制の1つですが、これも不動産投資の場合には基本的には利用ができません。

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マイホームの場合に比べると、投資用の不動産では優遇税制が少ないというデメリットがあります。そのため、売却時にかかってくる税金のことなどについてもしっかりと調べておかなくてはなりません。

不動産投資をしている人は、そのまま保有しておき、子供に引き継がせたほうが相続税の節約になります。しかし、保有を続けていると、メンテナンス・修繕コスト、管理会社の費用、固定資産税・都市計画税などのコストがかかります。建物はどんどん劣化していき、自分が生きているうちに住めなくなってしまう可能性もありますので、タイミングを見て売却を考えることも大切です。

相続税対策のための不動産投資のリスク

相続税対策として、不動産投資を行う人は多くいるかと思います。現在は、過去より相続税が厳しくなっていまして、普通の人でも相続税がかかってしまうことがあるでしょう。そのために、不動産投資が出てくるわけですが、どうしてこれが相続税対策になるかというと不動産にすると相続するときの資産価値を現金よりは少なく見てくれるメリットがあります。
従って、相続する金額全体が下がりますのでその分だけ相続税を払わなくてよくなります。また、相続税を払うことになってもそれだけ総額が減れば相続税を払う金額が減ることになります。
しかしながら、この不動案投資のはリスクも多くあります。最大のリスクはせっかく作ったアパートが空き室になることが上げられるでしょう。当初は、いくらぐらいの利回りになるかとか考える人も多くいるでしょうが、これは空き室がない条件での利回りになります。部屋が埋まっていないとそれだけ利回りを下回ってしまう可能性があります。
それどころか一部ローンなどを組んでいたりしたらその分のお金も払うことができなくなったりする可能性もあるでしょう。そのため、この空き室のリスクはかなり大きいといえるでしょう。また、基本的には2年に1回更新になりますが、その時に更新しない人も多くいます。
そのときに、しっかりとした営業を行う必要があります。本人が元気なうちは問題ありませんが、元気がなくなったときは、このような営業対策をできなくなることによりこの部屋が空いてしまうという問題もあるかもしれません。
また、現在この不動産投資は色々な方がされており、競争が激しくなっています。多くのアパートが作られているのでこの空室になってしまう可能性が徐々に高まってきているといえるでしょう。
従って、このような状況ですのでどのような場所に作るかは非常に重要なことになります。不動産の値段をつけるのは同じようなアパートであれば一番重要なのは立地になります。この立地次第で大きく値段が変わってきてしまいます。
そして、次の対策としては今の人気の物件にすることになるでしょう。風呂・トイレ別が重要だったりするのもありますし、セキュリティが高いことが重要な場合もあります。場所によって重要なものが違ったりもしますので、そのへんの対応も必要になるでしょう。

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このように、不動産投資にはリスクもありますが、相続税対策としてはもっとも有効なものになります。相続税対策として考えるなら利益は上げないでもいいという考え方もありますので、確実な投資として行っていくべきでしょう。

不動産投資は相続税対策におすすめ!評価額が低くなる

不動産投資を相続税対策で始める人が増えているようです。子供などに財産を相続させたい時、現金のままですと高額な相続税がかかってしまいます。

2015年1月1日より、法律が改正されて相続税の基礎控除額が縮小されてしまいました。改正前は、「5,000万円+1,000万円×相続人の数」で基礎控除額が計算されていましたが、改正後は「3,000万円+600万円×相続人の数」で計算されることになりました。さらに、税率についても最高55%までアップしています。

相続財産が基礎控除額の範囲内ならば、相続税はかからないので、特に対策は必要ありません。相続税がかかっても、その金額が小さい場合にも、特に対策は必要ないでしょう。あらかじめ専門家などに相談をして、税金の金額を計算しておけば確実です。

そのままでは高額な相続税がかかってしまうというケースでは、相続税対策が必要になります。法律が改正されたことで、相続税対策をしなければならない人が増えており、不動産投資に注目が集まっています。

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デザイナーズ投資用マンションを売却するときの流れと損をしないための売り方

現金や有価証券は時価で評価がされるのに対して、土地などの不動産は時価よりも評価額がかなり低くなる傾向があります。土地を購入する時には、国税庁が定めた路線価に基づいて売値がついている傾向があります。ところが、相続税を計算する上では、路線価の80%程度の評価額となります。1000万円の土地を購入して、子供などに相続をした場合、評価額は800万円程度になるということです。

また、建物については、建築費用の5割~6割程度で評価されるようです。さらに、不動産投資をすることで、建物の評価額は3割控除が適用されます。それだけではなく、一定の条件を満たしていれば小規模宅地の特例が適用されるので、最終的な評価額は3割~4割程度にまで減らせる可能性があります。

もちろん、不動産投資の魅力はそのまま残ります。需要の高いマンション・アパートを購入して、うまく経営をすることで、かけたお金よりもはるかに大きな利益を出せる可能性があります。相続税の金額を大きく減らせるだけでなく、不動産投資による利益も出せたら、ダブルのメリットが出るということになります。

逆に、投資という名が付いている以上はリスクも存在していますので、節約できた相続税の金額よりも、不動産投資による損失のほうが大きくなってしまわないようにしっかりとシミュレーションをしておかなくてはなりません。投資する物件の選定は特に重要になるでしょう。

不動産投資における新築物件、中古物件それぞれのメリット

新しく不動産投資を始めるには物件の購入が必要です。土地に関しては老朽化することなく使用できますが、建物はおよそ30年~40年で建て替えの必要が生じてきます。建て替え以外でも、大規模なものでない改修を含めると数年に一回のペースで建物に対する費用が生じます。不動産投資を始める段階で、何年後に投資を終了するか、次の世代に受け継ぐかなど、ライフスタイルに合わせた出口戦略を考えましょう。それにより、購入する物件の築年数や条件が異なってきます。一棟売りの不動産物件では、建て替えの際に土地の費用が必要なくなることから、世代を超えた不動産投資では非常に有利になるでしょう。

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いいデザイナーズ物件を探す秘訣は仲介する営業マンの力量を見極めること

新築物件のメリットは、建て替えの時期まで少なくとも30年以上あるということです。不動産投資を始める段階で概ね50代以上であれば、生涯にわたって同じ建物で収入を出し続けてくれます。また新築物件は人気が高く、周辺の同程度の物件よりも高い賃料設定が可能です。新築の時期の入居者は重要な存在で、場合によっては築年数が経過した後も高い家賃を払い続けてくれるかも知れません。新築のプレミアムがありますので、表面利回りは低くなりますが、入居者が入りやすいことから融資を受ける際も話が進みやすいです。

中古物件は、非常に選択肢が広いことがメリットです。不動産投資用でも、居住目的でも、多くの物件が市場に出回っています。中古物件は新築のプレミアムが無いことから、築浅物件でも安く購入することができます。ただし、新築後数年以内に前のオーナーが売却した理由はしっかりと確認しておくべきですが…。短期間で不動産投資を終了させることが確定している場合は、中古物件の持つ利回りの高さを効率よく享受することができます。中には表面利回りが10%近い物件もあり、入居者がいる状態で購入できるものもあるほどです。また、物件価格の値下がりは新築からの数年間に比べて緩やかになります。新築と築5年では大きな差がありますが、築30年と35年では実際は殆ど値段が変わりません。地価の上昇など、不動産価格全体が上昇することがあれば、短期間の運用の場合は購入時と変わらない値段で売却できる可能性もあります。一つの物件と長く付き合う新築物件とは投資の方針が全く異なり、高い利回りを持つ数年間を利用するという形です。効率が良い反面、新築以上に物件を見る目が必要になるでしょう。

区分マンション?それとも一棟?不動産投資におけるそれぞれのメリット

不動産投資では、マンションに投資を行うことが圧倒的に多いですが、区分マンションと一棟建ての選択肢があります。不動産投資を始めた頃は大きなお金を用意できないことから、自ずと区分マンションを選択することになりますが、ビジネスとしてある程度大きくなると、区分マンションを数カ所に分散するのが良いのか、思い切って一棟立てを購入するのが良いのかと悩むところです。しかしタイミングや個々の物件の条件が重要であるのは変わりはありません。

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デザイナーズ賃貸物件について

区分マンションのメリットは、何と言っても単価が安いことです。中古マンションであればファミリー向け物件でも1000万円以下の価格の販売されている物件がありますし、個人でも都市部で不動産経営をすることができます。賃料収入だけでなく、キャピタルゲインを考えても、必要に応じて売却し、次の物件を購入することが一棟建てよりも容易にできます。中古マンションの場合は長期で経営をし続けることが正解とは限りません。資産を多数の物件に分散できることはリスクヘッジの効果があります。また、それぞれ別の場所に物件があるので天災で価値が大幅に毀損することもありません。管理についても、あくまで所有部分だけの責任になりますので、物件によりマンションの自治会に参加する必要がありますが、共有部分については管理の必要がありません。

一棟建て物件については、初期投資に莫大なお金がかかるものの、収益力の点では区分マンションとは比較になりません。まとめ買い、というと語弊があるのかもしれませんが、一部屋あたりの金額はかなり安くなります。想定利回りについても高くなり、投資金額の回収も早くなります。管理についても、区分マンションではあくまでも一部屋分の議決権しかありませんが、一棟建ての場合は建て替えや大規模改修の時期、ペットの飼育、共有部分についても全てが自分の判断になります。不動産投資は商売とも言えますので、自分で判断できる部分が多いことは大きなメリットと言えるでしょう。入居者募集についても、一棟全ての部屋で入居者がいなくなることは考えにくく、賃料の安定性についてもこちらの方が有利になります。しかし悪い噂が広まったり、天災でダメージを受けると資産の大きな部分が毀損するリスクがあります。不動産業を行う者としては一つのマンションを全て所有していることにロマンを感じるものではありますが…。

不動産投資で物件を購入しよう

将来の為に投資を始めようと考えたら、不動産投資に挑戦してみると良いです。不動産投資とは、建物や土地を購入して、様々な活用方法で収入を得るというものです。例えば、マンションのオーナーになれば、入居者の数だけ家賃収入を得られます。そのマンションに住むことも出来るので、マンションに住みながら家賃収入で生活するということも考えられます。不動産の価格は高いですが、一般的なサラリーマンくらいの年収があれば、金融機関でローンを組むことができます。年収400万円くらいなら、20年ローンで1000万~1500万円借りることは可能です。ローンの支払い期間を30年以上にすれば、2000万円借りることもできます。不動産投資のやる気さえあれば、意外と簡単にオーナーになれるということです。仕事が忙しいという人でも、手数料を払えば管理会社に経営を任せることができます。管理会社は空き家対策もしてくれるのでおすすめです。

不動産投資で物件を購入する流れは、空いている建物や土地に詳しい不動産会社に相談する所から始まります。希望する条件を不動産会社に伝えることで、条件に近い物件を探してくれます。マンションやアパートを購入するなら、なるべく周辺の立地条件を重視して探したいです。立地が悪いと入居者が増えず、家賃収入も不安定になります。近くにスーパーやドラッグストアがあるか、駅から歩いてどれくらいか、周辺情報は調べておきたいポイントです。また、物件の価格が予算以内に収まるか、管理費用の見積もりなども行っておきたいです。購入時は基本的に金融機関を利用してローンを組むので、家賃収入から毎月のローン返済額と管理費用を差し引いて、黒字になる物件を探したいです。

不動産投資で購入した物件は、売却することで利益を得られることがあります。基本的に建物は古くなると老朽化して価値が減少していきます。しかし、土地の価格は需要と供給によって変動します。将来土地の価格が高くなれば、建物と土地を売却して利益を得られます。建物の売り時は、建物の購入費用を回収してからなら何時でも良いです。費用は家賃収入を20年以上得ていれば、十分に回収出来ていると考えられます。つまり、この時に建物を売れば、売却価格がそのまま利益になるということです。オーナーとして経営するのが難しい時や十分な資産を得たので静かな場所で暮らしたい時などに売却するのが良いと考えられます。不動産投資をする時は、将来設計をしっかり考えてから行動に移したいです。

不動産投資の信頼できる物件情報の入手方法

不動産投資を行うのであれば、信頼できる物件情報を入手する必要があります。そのためにはどのような不動産会社を利用すれば良いのかを知っておくことが大事です。まず利回りに関する正確な情報提示をする不動産会社を選ぶことが必要となります。というのも物件を売るためにメリットしか伝えない業者が多いためです。利回りを単純に家賃収入と物件の販売価格から算出しているようでは、信頼できるとは言えません。これは現金で投資物件を購入する場合の話だからです。通常はローンを組んで購入するので、その返済金額に対する家賃収入という形で提示することが必要となります。さらに不動産投資の場合、少なからず空き部屋となるリスクはあります。そこで周辺の空室率を参考に実質の家賃収入を算出し、それを元にして実質の利回りを計算することが大切です。そこまでの計算をした上で、利回りの高い物件情報を提示できる不動産会社を選ぶことが必要というわけです。さらに、利益の出し方に関する正しい情報を提示できることも、信頼できる不動産会社を選ぶためには重要と言えます。不動産投資での利益の出し方には二種類ありますが、まずは短期売却でのキャピタルゲインを狙うという方法があります。ここで注意したいのは、値上がりを期待させるような物件情報を持ってくる業者です。不動産投資の場合、値上がりを期待して購入するケースはほとんどありません。むしろ値上がりしてしまうと、利回りが低下することになります。つまり、転売しにくくなるわけです。そこでいかに転売時に利益を出せるような運用の仕方をするのかを提案する業者が信頼できると言えます。具体的には運用の最中に返済したローンの元本部分が、諸経費を差し引いた後に残るという形になります。その運用をいかに行うかをアドバイスできる業者が役立つというわけです。あるいは長期間保有する中で、いかにして利益を出せるかを心得ていることが大切です。また、利回りの高いエリアとはどのような立地なのか、具体的に示せる業者を選ぶのがポイントと言えます。賃貸需要が多いエリアというわけですが、それに対して地価が安いことも大切です。そのような情報を豊富に揃えている不動産会社を探すことがポイントになります。さらにローンを組む際の注意点や資金計画の立て方、万が一の事態になった場合にどう対処すれば良いのかも心得ていることが、信頼できる業者の特徴と言えます。

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デザイナーズ賃貸情報満載の会社はどこだ?