不動産投資を相続させる?それとも売却?

不動産投資をしている人は、自分が死んだ時のために、子供に財産を相続させることを考えているものだと思います。相続対策のために不動産投資を始める人も多いですが、すでにマンション・アパート経営をしている人は、相続において有利になります。

相続税を計算する時、現金や有価証券は時価で評価されてしまいますが、賃貸用のアパートやマンションを購入すれば、評価額は現金のまま保有しているケースに比べて3割~4割くらいにまで下げることができます。正確な金額を計算するには、専門家に相談をしておくことがおすすめです。

不動産投資を引き継いだ子供が、物件を売却するまでのことについても、しっかりと考えておきましょう。子供がマンション・アパート経営に興味がなければ、すぐに売却してしまうかもしれません。不動産経営で失敗をしたり、売却価格が予想よりも安くなってしまったりしたら、いくら相続税を節約できてもトータルではメリットがなく、現金で財産を引き継がせたほうが良いかもしれません。不動産投資では優遇税制が適用されにくいということも理解をしておきましょう。

不動産に関する優遇税制としては、マイホームの3000万円控除の特例が有名です。これは、マイホームを売却して譲渡所得が発生した場合に、3000万円までなら控除できるという特例です。例えば、3000万円で購入した家が5000万円で売れたとしても、特例が適用されれば所得税・住民税はかかりません。

投資用のマンションやアパートの場合には、マイホームではなく投資・事業用の建物であると見なされるので、この特例は利用ができません。しかし、そもそもマンションやアパートは購入した時よりも安く売れてしまうのが一般的ですから、取得費がきちんとわかっているのであれば、3000万円控除の特例が受けられないことはあまり気にする必要はないでしょう。

また、住宅ローン控除なども、不動産に関する優遇税制の1つですが、これも不動産投資の場合には基本的には利用ができません。

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マイホームの場合に比べると、投資用の不動産では優遇税制が少ないというデメリットがあります。そのため、売却時にかかってくる税金のことなどについてもしっかりと調べておかなくてはなりません。

不動産投資をしている人は、そのまま保有しておき、子供に引き継がせたほうが相続税の節約になります。しかし、保有を続けていると、メンテナンス・修繕コスト、管理会社の費用、固定資産税・都市計画税などのコストがかかります。建物はどんどん劣化していき、自分が生きているうちに住めなくなってしまう可能性もありますので、タイミングを見て売却を考えることも大切です。