不動産投資におけるリスクやデメリット

不動産投資におけるリスクやデメリットは不動産購入時や所有後に発生するもの、さらに不動産売却時に発生するものあります。便宜上この3つに分類されるものの、実はこれらは相互に密接に関連している点にも注意が必要です。まず、不動産購入時におけるものとしては多額の費用がかかってしまうというデメリットがあります。購入資金を自分で調達するか、あるいは融資を受ける必要があります。また、購入時の不動産会社に支払う仲介手数料や物件登記費用、税金、火災保険や地震保険などの諸費用がかかってきます。さらに融資を受ける際には銀行の事務手数料も発生します。このような投資資金やかけた費用は不動産投資から全て回収される保証は投資である以上、全くありません。さらに購入する物件に瑕疵が存在する可能性が挙げられます。この瑕疵としては耐震強度不足といった建物の瑕疵や事故物件といった心理的瑕疵まで様々です。

次に投資用不動産を所有してからのリスクやデメリットです。不動産投資にとって収益面でもっとも影響が大きいのは空室になったり家賃が下落してしまうこと、さらに入居者の滞納となってしまうリスクが挙げられます。建物の経年変化に応じて外装や塗装の痛みに応じて塗装や修復、さらに建物内の設備や水回りの劣化に伴う修理代など新たな費用がかかる可能性についても理解しておかなければなりません。銀行の融資を受けて不動産投資を始めた場合、投資用ローンの金利は大方が変動金利ですので、金利上昇リスクについても考慮が必要です。空室が続いて、収益を圧迫してくるとキャッシュフローにも支障をきたして、ローンの支払いの延滞などが発生するかもしれません。ローンの延滞が続くと最終的には差押えや競売となってしまう可能性もあります。利用している不動産管理会社の突然の倒産などにより管理会社が回収していた家賃が未回収となってしまう場合もあります。この場合、入居者が退出する際には敷金の返還はオーナーの義務となります。

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売却処分時にもリスクやデメリットがあります。不動産は株や外国為替などと違い、すぐに市場で売却して資金化できないといった流動性リスクのある投資です。どうしても売れずに売却価格を下げ続けると購入時の価格を下回ってしまったり、それまでの投資収益の持ち出しになってしまう可能性もあります。売却が決まったら、売却時にかかる仲介手数料や税金などの費用負担についても考慮しておきましょう。ローンを利用している場合で返済期間の途中で全額繰り上げ返済をするには繰り上げ返済手数料が発生します。